АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТИХОРЕЦКИЙ РАЙОН

Многие россияне живут в квартирах, особо не задумываясь о своем правовом статусе владельца недвижимости. Между тем, самый частый вид владения квадратными метрами в России - общая совместная и общая долевая собственности. Часто доли необходимо определить и выделить. Лучше - по договоренности, но иногда приходится и через суд. О нюансах совместного владения квартирами и о том, как определить и выделить долю, читайте в нашем материале.

Что такое общая совместная и долевая собственность

Если у недвижимости несколько владельцев, то такой вид собственности является или общей совместной или общей долевой собственностью. Разберемся, чем они отличаются.

Общая совместная собственность

Общая совместная собственность - когда несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются имуществом, но конкретные доли не определены, поэтому подразумевается, что они владеют равными долями недвижимости. Каждый из совладельцев имеет равные права на объект и не может распоряжаться им без согласия всех других участников.

Общая совместная собственность может возникать, например, при покупке недвижимости супругами. В случае возникновения споров между совладельцами решение принимается согласно законодательству или договору, заключенному между сторонами. Распорядиться своей долей (например продать) владелец может лишь с согласия остальных собственников.

Общая долевая собственность

Общая долевая собственность при владении недвижимостью означает, что несколько лиц владеют объектом недвижимости совместно, но каждый из собственников имеет определенную долю в праве собственности, доли могут быть как равными, так и неравными. Объем владения недвижимостью выражается собственно в долях, или дробях (например, 1/3, 1/2 и т. д.). Например, один собственник владеет 1/2 квартиры, а двум другим принадлежит по 1/4.

Каждый собственник долевой недвижимости имеет право пользования и распоряжения своей долей объекта, однако при желании продать долю он должен предложить выкупить ее другим сособственникам. И лишь при их нежелании может продать долю третьему лицу.

Долевая собственность требует взаимодействия и договоренностей между собственниками, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений.

Если квартира была приобретена в браке, она считается совместной собственностью супругов, даже если документы о собственности оформлены лишь на одного из них. Иной порядок может быть установлен лишь брачным договором. Продать совместную собственность можно лишь с согласия обоих супругов.

Какие бывают доли

Доли в квартире бывают номинальными (идеальными) и реальными. Расскажем подробнее, в чем отличия.

Номинальная (идеальная) доля

Номинальная (идеальная) доля - это доля, которая выражается дробью (1/2, 1/5) и не привязана к конкретной площади (например, к определенной комнате в квартире). Все собственники, имея идеальную долю, могут пользоваться всей квартирой одинаково, отмечает адвокат Елена Зарецкая.

Реальные доли или доли в натуре

Реальная доля в квартире - это когда собственники фактически поделили помещения. Обычно реальная доля равна отдельной комнате или нескольким комнатам.

Реальная доля определяется соглашением собственников, либо нотариально удостоверенным, либо определенным в судебном порядке, отмечает Зарецкая.

Если у собственников были номинальные доли, а затем они решили определить реальные доли, то важно помнить, что они не обязательно должны совпадать. Все зависит от того, как соседи по квартире договорились между собой.

Долю в квартире можно выделить по соглашению или по решению суда.

Как выделить долю в квартире по соглашению

Если имущество находится в общей совместной собственности, сначала нужно:

определиться, какая доля принадлежит каждому - будут ли собственники владеть равными долями или же разными;

определиться, будет ли это номинальная доля (в процентах) или реальная (в комнатах);

составить письменно разделительный акт. Его подписывают все правообладатели долей в квартире;

если недвижимость делят супруги при разводе, то соглашение должно быть заверено нотариусом;

подать соглашение на регистрацию в Росреестр. Величина долей будет отражена в Едином госреестре недвижимости;

получить выписку из ЕГРН с новыми данными.

Важно! Нужно отличать соглашение о разделении долей от соглашения о праве пользования недвижимостью. Во втором случае собственники также могут договориться и зафиксировать информацию о том, какой частью квартиры каждый из них пользуется. Но если владелец недвижимости изменится (долю продадут), то важным будет только то, что отражено в документах о собственности, а уточнять, кто какой комнатой может пользоваться, придется заново.

Как выделить долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

Если владельцы долей не смогли договориться друг с другом, то выделить долю в квартире можно в судебном порядке.

Для этого:

обратитесь в суд с заявлением о разделе совместной собственности. В нем можно указать свои пожелания - на какие доли хотели бы разделить недвижимость вы;

предоставьте суду документы о правах на недвижимость (договор дарения, документы о наследстве, свидетельство о праве собственности и т. п.). Суд может потребовать дополнительно предоставить документы о семейном положении (о браке, о разводе), свидетельства о рождении детей и пр.;

дождитесь решения суда;

подайте документы в Росреестр для внесения данных в ЕГРН (онлайн через госуслуги или через МФЦ).

Важно! По Гражданскому кодексу собственнику доли с его согласия вместо выдела его доли в натуре может быть выплачена компенсация. Если его доля невелика, не может быть реально выделена и владелец доли не особенно заинтересован в использовании общего имущества, то суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию.

В судебной практике имеется много споров, когда собственники пытаются выделить доли в натуре в однокомнатной квартире, однако большинство таких дел являются бесперспективными, поскольку в реальности предоставить автономную жилплощадь каждому из собственников в однокомнатной квартире нет возможности, говорит Зарецкая. Также случается, что при малой площади квартиры количество владеющих данной недвижимостью лиц большое, соответственно сами доли становятся незначительными относительно общей площади. Многие думают, что получив долю, они смогут легко ее продать. Однако в реальности все не так, говорит Зарецкая. Получается ситуация, когда доля является неликвидной и собственник становится заложником ситуации: и продать долю нет возможности, и проживание на небольшом участке квартиры также невозможно.

Минимальный размер доли

В 2022 году вступил в силу закон, который запретил выделять микродоли в квартирах. Это было сделано, чтобы не возникало "резиновых" квартир (когда у "однушки" оказывается сотня владельцев, которые скупают микродоли ради прописки) и случаев рейдерства (когда, купив 2 кв.м рейдеры получают право использовать всю квартиру наравне с другим дольщиком и постепенно выживают его из жилья, вынуждая дешево продать его долю).

Теперь при делении квартиры доля должна быть не менее 6 кв.м.

По информации межмуниципального отдела по Выселковскому и Тихорецкому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю

14 ноября 2024