АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ТИХОРЕЦКИЙ РАЙОН

Отсутствие у продавца прав собственности на объект. Прежде чем совершать значимые для сделки действия, необходимо установить действительность собственника. Для этого нужно внимательно проверить его паспортные данные (воспользуйтесь сервисом МВД для проверки паспорта) и документ о правах на недвижимость - выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С помощью выписки можно узнать, кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения или ограничения прав. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-портале Росреестра, а также через портал госуслуг (в электронном виде). Получение на бумажном носителе - через очный визит в МФЦ.

Сделка по доверенности. Если сделка проходит через представителя продавца, действующего по доверенности, важно удостовериться, что доверенность не подделана, не отменена и ее действие не прекратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн. Если поддельность или факт отмены доверенности проверить можно через специальный сайт, созданный Федеральной нотариальной палатой, то сведения о смерти доверителя, его дееспособность на дату сделки оперативно проверить невозможно. В дальнейшем такая сделка может быть признана судом недействительной. Даже при наличии действующей доверенности очень желательно лично пообщаться с доверителем-собственником.

заниженная цена договора. Нередко в договорах купли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием "попадать" на налог с дохода (купил значительно дешевле, чем продает сейчас). Покупателю же важно понимать, что цена в договоре - официальная. И покупатель в ситуации оспаривания договора купли-продажи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре.

Покупка недвижимости с "приданым". Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зарегистрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода права собственности к покупателю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсутствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном порядке можно будет с легкостью "выписать" всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку относительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользования на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации). Чтобы не оказаться в жилье с таким "приданым", перед покупкой нужно выяснить основания проживающих и зарегистрированных там лиц.

Устные договоренности. Если недвижимость приобретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, элементов интерьера и другим имуществом), необходимо оформлять эти условия документально - либо в самом договоре, либо отдельным договором, с оформлением передаточного акта.

Долги продавца. Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротства можно найти в интернете в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить.

Недееспособность продавца. Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку относится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адекватности и дееспособности можно запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Отдельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в прошлом (прежде всего по электронной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца), возможно, уже были судебные решения по оспариванию сделок с этим продавцом.

Недоделки в новостройке. Если проконтролировать самостоятельно ход или качество строительства и соответствие используемых материалов без спецзнаний и допуска на стройку практически невозможно, то при приемке квартиры по акту приема-передачи оценить качество вполне реально. Если своих компетенций не хватает на выявление недочетов и скрытых дефектов, лучше принимать объект с квалифицированным специалистом и представителем застройщика.

Обделенные дети. Немалая часть сделок проходит с маткапиталом. При его использовании возникает обязанность выделить доли членам семьи (и прежде всего - детям). Случается, что собственник "забывает" выделить доли. Если у продавца есть дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался. Если в выписке указано, что средства маткапитала на счете, значит, он действительно не был использован, если же нет, нужно выяснить, на что они были потрачены.

Невозможность взыскать деньги с недобросовестного продавца. В большинстве случаев при подозрении на возможные "проблемы" с недвижимостью от сделки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросовестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по независящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства.